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地价涨了 房价怎么破?

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核心提示:有山东的粉丝告诉我,烟台最新地王楼面价已经突破了1 1万 平米,溢价85%,而去年的地王是8644元 平米,这次单价上涨了两千多元……

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作者:樱桃

有粉丝留言地价越来越贵,这个问题怎么破,所以我想关注下地价是不是真的涨了很多。

有山东的粉丝告诉我,烟台最新地王楼面价已经突破了1.1万/平米,溢价85%,而去年的地王是8644元/平米,这次单价上涨了两千多元。

来自克而瑞研究报告称,对299个三四线城市统计发现,4月份迎来了明显回暖,土地溢价率增至21.3%,较年初上涨了近10个百分点。

究其原因,主要是4月份温州、常州、常熟、金华、无锡、佛山、台州、镇江等热点三四线城市成交了多宗优质地块。

以温州为例,4月份共成交16宗含宅地,揽金超104亿,其中12宗土地溢价率都在25%以上;常州也是如此,4月成交的8幅含宅土地5幅溢价率均在50%以上,其中一幅位于钟楼区的商住地块经过77轮竞价,最终被新城竞得,溢价率高达86%,楼板价达15665元/平方米,成为常州新地王;

但当前三四线土地市场并非全面回暖,高溢价地块还是集中在少部分城市。在299个样本城市中,只有72个城市溢价率超过20%的平均线。

比较各省份三四线城市的平均溢价率来看,四川、广东、浙江三省平均溢价率超过30%形成第一梯队,与其他省份拉开较大差距。

其中四川冷热分化较为明显,如宜宾、广元坐拥高铁、机场等交通配套升级利好,土地市场热度明显更高,土拍溢价率分别达到了144%和55%,而泸州、眉山土地市场则相对沉寂,平均溢价率均不足3%。

坐拥大湾区利好的广东,东莞、江门、珠海平均溢价率均在40%以上。

藏富于民的浙江表现“均优”,4月份地级市溢价率均高于15%,台州、绍兴、丽水均有多块土地溢价率突破100%,且部分城市土拍底价上升较快,以溢价率为16%的湖州为例,土地成交楼板价较2018年末上涨了五成左右。

此外安徽省阜阳表现也值得关注,该市今年高铁通车,在4月份共有15幅地块溢价率超过30%,在三四线城市中排名第一。

克而瑞研究院的报告认为,三四线地市回暖,一方面由于二线城市地市高热的传导效应所致,但最根本的支撑点,还是城市群一体化发展带来的诸多利好推动。

以三四线土拍回温最为显著的长三角区域为例,受一体化加速的影响,尤其在产业转移的带动下,部分城市人口出现回流,购房需求进一步提升,突出的表现为湖州、宣城、嘉兴、南通这类区位优越、便于承接产业转移的城市。

阜阳、嘉兴、滁州等多个城市人口均出现了回流。其中,最为典型的城市当属阜阳,阜阳长久以来经济发展较为滞后,是典型的人口流出型城市,但在近年来人口出现了回流,2018年人口机械流入量为2.5万人。加之阜阳人口基数较大,住房需求潜力较大,因此这一波二线城市地市的热度很快的传递到阜阳,地市显著升温。

总的来说,我认为有三方面的因素,造成了部分三四线地价的上涨:

首先,是三四线城市的调控不严格,地价没有怎么限价,所以给了政府涨价拍卖,和开发商抢地的空间,你们看文章开头的那个图,今年2月之前,二线城市的溢价率比三四线城市的溢价率还低吧,正常市场下,这肯定不正常,因为二线是严格被限地价限房价的,三四月二线城市溢价提升后,又立刻被调控,开发商利润空间有限,怎么办呢,所以开发商也不得不去三四线寻求发展空间;

其次,才是开发商看好部分三四线城市的发展,特别是长三角,珠三角一些发达的三四线城市,这些城市的前景和一些落后的三四线还是要区别看待的,因为沿海的三四线城市,民间还是比较富裕的,也有人口流入。

第三,就是最重要的一点,因为货币政策宽松,降准后,年后开发商手里有钱了,1—4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1—3月份提高3个百分点。加上有的城市限价放松了,开发商对后市更乐观了,所以有钱就去抢地。

相比三四线城市,一二线城市相对来说,因为有调控大棒压着,所以不敢有明显大涨。

我昨天问了一圈其他一二线城市业内的朋友,大部分因为限地价,还是不敢太放肆,2016年的地王潮之后,超过那个高峰的比较少。所以大家不要看到土地市场回暖就惊慌,有的只是市场相比低谷时回暖了。

一线城市就不用说了,没哪个敢逾越。二线城市里,我所了解到,地价变相小幅上涨的,有长沙、重庆、成都。另外,苏州上涨较多。

还有杭州也是其中之一,地价最高点在2018年初,后来地价没有跌,只是也没敢再突破。

杭州的朋友告诉樱桃,反正不管多高的地价,最终开发商都能全身而退,基本上没有亏本的,只是时间长短而已,除非是有些自己耐不住性子的小破开发商。所以开发商都喜欢去杭州做市场。

即使是地价看起来没钱赚,但开发商都会想办法把楼面价变低,实际上还是有利润空间的。

因为在开发过程中,作出什么样的产品,也会影响到项目的利润,在很多二线城市,一般政府会允许高低配,这样就可以提高开发商的利润。

南京的朋友告诉我,南京这两年市场不太好,政府也不想拍出地王,所以刻意不拿好地出来卖,等待了2年,财政也紧张了,所以近期开始陆续会有好地出来。有些土地如果从表面上看,地价因为限价没有涨,但因为有一些隐形成本,比如要建安置房,保障房,或者要自持物业,所以实际土地成本是有涨的,但你表面算不出来。

南京2016年的地王很多已经入市了,但也还有几个高价地王至今没有解套,比如著名的葛洲坝G14地块,4.5万的地价,虽然已经是现房了,但片区限价也是4.5万,怎么开?光资金成本一年就一个多亿,所以到现在一直无解,除非南京限价放松。为了破限价,南京有的楼盘通过挖地下室算上建筑面积,来拉低均价,也是脑洞大开的想法子。

据天津业内朋友说,因为政府限价厉害,地价相比2016高峰基本腰斩到便宜三分之二。金隅2016年拿的一块地,3万多,今年再出的地1万多。

如果天津地价真降了这么多,那只要调控不放开,房价想涨到2016的价也是不可能的!

厦门地价2017年后也跌了有百分之二三十,今年土地拍卖价格比较稳定。楼市在一季度反弹后,五月份成交量再次下降,以前一天两三百套,现在又下降到了一百多套的节奏。

青岛最近拍了几块地,都是底价成交。而青岛的地价实际上也跌了,比如同一地段,去年要求配建人才公寓,今年不要求,地价还更便宜。

武汉最近销售转淡,神盘不神,买房挑选空间变大。很多新盘都在玩销售套路,把备案价提上去,卖不掉又打折,开盘说售罄,实际上并没有。

武汉土拍市场,在苏州调控前,三月也比较热,4月下旬还有溢价拍的,受苏州调控影响,武汉土地也被限价,土拍开始底价成交,甚至部分地块,突然说不再拍卖。

合肥因为土地严格限价,这两年的土地价格也没有超过2016年地王高峰期,去年底还出现很多流拍,相比高峰期腰斩的土地。今年土地市场回暖了。

2016年的地王有赚的也有亏的,也有个别现在还没解套的。

但二线城市地价上涨后,很快就引发了监管的关注。

二线城市已经率先出台调控措施,如合肥、长沙、西安、苏州等市场波动较大的城市出台了下调土地最高限价等调控政策。

苏州房地产座谈会内容都流出了,媒体也做了报道,明确全年房价涨幅不超5%,土地价格也要下调,政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱。

所以可以看到4月份,二线城市土拍溢价率就下降了。

而央行和银监会也配合从资金源头上开始监管。前天文章我也提到了。6月初,监管部门将暂停部分房企公开市场融资,包括债券及ABS等产品,剑指数家前期拿地激进的房企,包括旭辉,禹州,融创、金地及中铁建5家,被列入暂停公开市场发债业务的名单。

开发商如果资金紧张了,自然在土拍市场就会谨慎拿地了。

而对于部分三四线城市地价越来越贵的情况,如何破解?

我觉得三四线对房地产的偏爱程度跟一二线完全不同,一二线尚且还有一些别的财政收入

但很多三四线可以说非常依靠卖地收入。所以我们之前会看到有些小城市在开发商降价后,还有主管部门去约谈开发商要求不准降价的现象。

调控政策如果不是很严格的,地方又非常依赖于土地财政,那他们自觉庇佑房地产发展,甚至是说地方会愿意推高地价,维护高房价。

除非是上面有警示,有鞭打,否则要地方主动调控,恐怕很难。

当然三四线也分几个等次,比如佛山这种是强三线了,很容易被盯上,所以前段时间,住建部就对佛山作出了预警,那地方自然需要管控,市场也会降温。

结合5月上旬的土地成交情况来看,三四线城市地市热度已经有一定的缓解,溢价率降至15%,环比4月下降了6.3个百分点。

而对于已经拍出来的这些高价地,未来会怎么样呢?我觉得如果上面没有要求地方限价,这些三四线城市自然是能放松就会放松,开发商能卖高价就会卖高价,所以地价上涨会导致房价上涨,受伤的是购房者。

除非真的是调控加持,或者是供给量增加,需求下降,市场本身不行了,你开高价也没有人买单,那这些高价地就悲剧了。

关键词:地价 房价 怎么破

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