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5年后 现1套市价100万房产能值多少钱?懂行人分析让购房者受教

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核心提示:细回想房地产发展的这些年,自1998年住房商品房化改革以来,我国房地产行业坐上了飞速发展的火箭,与此同时,房价一路上一骑绝尘,房子购买得越早,受益 ……

5年后,现1套市价100万房产能值多少钱?懂行人分析购房者受教

5年时间,差不多到2025年左右。细回想房地产发展的这些年,自1998年住房商品房化改革以来,我国房地产行业坐上了飞速发展的“火箭”,与此同时,房价一路上一骑绝尘,房子购买得越早,受益越多,房产投资者赚得盆满钵满,自住者也可以少花大笔购房款。

房价快速上涨了一二十年,到今天,房产不仅仅具有本来的居住属性,还兼具强大的金融属性,更是超发货币的吸水池。所以,对于不少购房人来说,购房的部分目的就是抗通胀,能增值就更好。不过,随着房价的不断上涨,现在已处在一个阶段性高位,楼市里出现了两种声音:一种声音是房价该跌了!原因就是“没有只涨不跌的商品”,何况现在很多人已接不了盘;另一种声音是未来房价肯定还会涨,毕竟钱越来越不值钱。那么,未来房价到底是涨还是跌?来看看懂行人分析。

首先分析目前房价到底合不合理?

回答这个问题,其实很简单。由于政策因素只能影响短期房价,所以我们先排除在外,那么剩下影响房价走向的就两个关键因子:供需和货币。离开供需谈房价就犹如“无本之木”,离开住房居住属性谈房价也就显得不切实际,因为房产投资者最终也会把房子转售给刚需购房人,所以,城市人口决定了购房需求。

从住房需求端分析。根据统计部门发布的《2018年国民经济和社会发展统计公报》数据显示,全国户籍人口城市化率为43.37%,常住人口城市化率为59.58%,按照世界公认的初级发达国家城市化率70%指标,两个数据还差26.63%和10.42%,不过,考虑到我们特殊的户籍制度,实际上,相当一部分农村户口也在城里购房。如果折算一半算,即13.3%,按照近5年年均1%城市化率,再结合城镇化下半段放缓因素,在到达70%城市化率期间,年均城市化速度大概在0.8-1%之间,这样算的话,到70%还需要差不多15年时间。

从住房供应端分析。从近5年看,全国住宅竣工量基本在10亿平方米左右,如果1套房子面积100平方米,年均新增加的住房供应量就是1千万套。2018年新增城市人口是1790万,未来几年会逐步放缓,但年均新增1500万城市人口应该没什么问题,如果再加上城市本身处在住房改善需求释放期,那么整体上每年1千万套的住宅显然不能满足新增的购房需求,还会存在结构性的失衡,如有的城市供不应求,有的城市供应过剩,城市房价也会因此分化。

从货币供应看。1998年,M2首超10万亿,2018年6月,M2升至177万亿,期间增加17倍仅用了20年时间。用一个例子阐释:过去1毛钱的商品,1套房子总价2万元,30年后,商品价格升到10元,这套房子价格升到200万。其实,这并不是两者价值提升了,而是货币超发使两件商品同比例扩大100倍罢了,房价与货币的关系看出来了吗?

其次,未来房价还会上涨吗?

这些年,房价跌过吗?在受到外部因素影响下,个别年份确实曾出现过较大幅度的下跌,但很快又涨上去了。随着防范国内外不确定因素的经验越发成熟,这种大幅下跌会越来越少。从上面分析的住房供应、需求以及货币因素来看,未来房价趋势还会呈“螺旋式”向上方向发展。当然,随着我国达到初级发达国家城市化水平,这3个因素都会迎来根本性的改变。不过,这也仅仅是放缓,美国即使超过80%的城市化率,房价还是上涨的,这主要与货币因素有关。

5年后,现1套市价100万房产能值多少钱?内行人分析让购房者醒悟

按照前面的分析逻辑,长期房价看涨这个大方面毋容置疑。期间可能由于内外因素等原因,可能出现阶段性的回调,但谁也不能保证下一阶段的谷底价就一定比上一阶段的波峰低,所以,对于购房人来说,过度的等待并不是一件好事。房价大方向如此,那么,大家关心的未来房价能涨多少呢?我们以2025年为时间点,现1套市价100万房产能值多少钱?主要体现在2个方面:

1.房价增幅预判。过去十年,即2008年-2018年间,国内商品房销售均价年均涨幅在8.5%上下,随着城市化速度放缓,住房需求有所下降,M2货币供应增速也会放缓,到2025年时,货币增速由目前的8%左右,大概会降至7%左右,那么在未来的5-6年,房价年均涨幅大概在7%-7.5%上下,累计涨幅大概在40-50%,现在100万的房产到2025年时,大概在140-150万之间,当然,这指的是全国平均房价,具体到各城市、各地段,一定会较大差异,有的能达到160-200万,有的可能只有110-130万,这是必然趋势,原因在下面的第2点。因楼市调控因素,年与年之间涨幅也会有高低之分。

2.城市进一步分化,房价涨幅因城而不同。这波长达三年的楼市火热期,如果说一二线城市房价上涨是城市本身需求增长的话,那么众多的三四五线城市房价普遍上行则与全国楼市去库存政策不无关系。棚改货币化安置,让大量手持现金的购房者进入商品房市场,推动了当地房价上行。从现在的情况来看,棚改货币化安置将逐步减少,三四五线城市楼市支撑失去了一个重要推动力,房价涨幅因此而趋缓。资金总是要有去处,而那些人口净增长迅速、在城市卡位站中处于领先身位的城市,购房需求推动房价上行的模式还会继续,现在100万的房产,到2025年时,少则160万、多则200万也是大概率的。

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关键词:市价 房产 购房者 分析

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