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倪鹏飞:未来房地产风险将如影相随

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核心提示:他还表示,未来房地产投资机会在四大区域:一是大都市圈和城市群的次中心,包括周边大中小城镇;二是人口众多、经济发达的二线城市及周边城市;三是人口 ……

经济观察网 记者 谢敏敏 6月5日,在由经济观察报社主办的第十六届(2019)中国蓝筹地产年会上,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,2025年前后中国住房增长可能会出现拐点。

他还表示,未来房地产投资机会在四大区域:一是大都市圈和城市群的次中心,包括周边大中小城镇;二是人口众多、经济发达的二线城市及周边城市;三是人口众多,经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市;四是拥有独特的生态、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。

以下为倪鹏飞演讲内容节选:

我准备的题目是《中国高质量的房地产路在何方》,未来15年中国房地产在规模上、在质量上、在结构上,应该有一个怎么样的发展?

我讲五个观点:

第一,五大因素变化决定中国房地产会转向高质量发展。这五大变化,我想有这么几个方面,包括经济的、人口的、资源的、科技的以及住房制度的变化。

首先我们为中国房地产高质量发展作一个内涵界定。从微观上来看,高质量发展是房地产产品的高质量。从中观上看,高质量发展是房地产业高层次,或者说更高端的制造,更高端的服务。从宏观上,高质量发展是房地产发展目标更高端,不仅是经济高效,还包括社会共享、生态环保、技术创新全面协调的发展。从表现看,是多功能、品牌化、高品质、高效率、多样化。是绿色、共享、智能、健康。大家要高度重视未来中国房地产从高速向高质量转发的一个重大趋势,要提前布局。

第二个观点是,2025年前后中国住房增长可能会出现拐点。我们几年前做了一个定量分析和预测,进行了情景模拟,得出2015到2030住房需求增长总体走势的曲线,发现存在倒U的特征,在2025年左右会出现拐点。主要原因有四:城镇人口增长进一步放缓,居民的收入也不会增长那么快了。住房存量2025年将超过人均40平米,直到最近房地产投资的增长依然还是超出了GDP增长的速度,未来几年内房地产的规模还会继续增长。我们曾经还做了三个情景的模拟,结论都是拐点会在2025年前后,也可能之前、也可能之后。中国的住房,不是房地产,在这个时期在增长上会出现一个拐点。

第三个观点,未来15年中国房地产的灰犀牛始终在不远处徘徊,风险是如影随形。

这个风险有两个,一个是价格泡沫风险,一个是数量价格风险。城市层级越高,它的价格泡沫越大。数量泡沫正好相反。我称它为水漫金山,比如从农村的、小城镇的、县城的、地级市逐级向上,将逐步都走向过剩。中国还有一个特殊的现象,虽然一线城市或者是层级高的城市,价格泡沫程度大,但从目前来看破灭的可能性相对小,大家叫刚性泡沫,但不代表一定风险小。

当然要重申一点,2016年以来中央针对房地产采取了坚持“房住不炒”的定位和“因城施策”的策略,房地产市场风险已经有所降低,但未来还有待于进一步观察。有这么几个情况有可能会放大风险:一是从人口结构看,人口在聚集和流动,一些收缩城市和地区住房过剩,而一些热点地区由于虚假的投资需求,也可能导致最终的严重过剩;另外行政调控也可能会导致市场扭曲、信号失真,也会导致市场失衡;第三个情况是改革冲击,土地体制、财税体制、金融制度的改革目标是降低风险,但是操作不当或者配套缺乏也有可能增加风险。第四,宏观经济尤其国际经济波动从事实和预期上会影响加剧房地产风险。总之,虽然中国经济具有韧性和政府调控比较有力,房地产总体风险可控,但潜在风险一直存在,并且局部地区也有泡沫破灭的可能性,所以我们一定要对风险保持高度的警惕,把它控制在相对安全的区间。

我的第四个观点是,未来15年中国的房地产发展将会呈现四个空间热点。:一是大都市圈和城市群的次中心和周边,包括周边大中小城镇;二是人口众多、经济发达的二线城市及周边城市;三是人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市;四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。

具体的原因简单说下,首先,从经济上看,中国区域经济呈现南北分化和东中一体的格局,出现了三个崛起即中部崛起、发达大都市周边崛起和二线城市崛起。第二从人口上看,大城市中心区对中高收入阶层的吸引力下降,部分郊区卫星城镇吸引力上升,中西部边缘区的小城市和小城镇吸引力下降。三是交通通讯设施发生重大变化,交通便利区域继续得到更好的发展,都市圈、城市群地区,中西部的中心城市与交通便利城市快速城镇化。四是生态资源和人文资源作用凸显。这些都决定以上四个方面的判断。

第五个观点,未来15年中国房地产业态将呈现创新融合。首先,呈现多元房地产业态。住房的地位有所下降,但文化地产、教育地产、旅游地产、休闲地产等多元化地产业态一定会大幅度提升。

其次,呈现创新房地产业态:不仅工业、商业、会展、文化、旅游、休闲、养老会因技术变化而改变,而且还会出现过去不曾有的新业态。

再次,呈现融合房地产业态:住宅地产将与工业地产、商业地产、会展地产融合,住宅地产将与文化地产、旅游地产、休闲娱乐、养老地产将融合。各种业态会相互融合。

主要是因为经济高质量发展和智能技术、交通技术、生命科技等发展,在使需求多样化、高端化和混合化的同时,也为这样的供给创造了条件。

中国房地产高质量的转型是一个由量的渐变到质的突变的过程,需要从现在开始着手进行研究,把握机遇和节奏,提前进行布局,以适应中国城市化中国房地产发展的需求,满足中国老百姓日益增长的美好的房地产需求。

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