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城市运营王竞逐下一个20年:活下去且活得更好

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核心提示:企业都想做百年老店,但实质上非常少见,更别说持续活得好了……

判断一家企业是好企业的标准,就一个:能持续活下去并且活得好。

企业都想做百年老店,但实质上非常少见,更别说持续活得好了。

看到一份数据:

美国中小企业平均寿命不到7年,大企业平均寿命不足40年。而中国中小企业平均寿命仅2.5年,集团企业的平均寿命仅7-8年。美国每年倒闭的企业约10万家,而中国则上百万家。

这放到每家企业身上,都是很残酷的生与死的故事。

佳兆业在今天,满了20年。放到中国的房地产公司群像里,不是最长的——中国活下去并且活得好的房地产公司最长有已超过40年的。但是,用这20年的时间跨度,足够我们来提炼它的故事了。

千万不要觉得,过往的20年是中国房地产的黄金大周期,人人都能赚钱,你能跑20年不算什么。

事实并非如此,即便大家都觉得这个行业无比赚钱——2018年,销售额过千亿的公司都有30家。但是,恰恰就是这样的黄金大周期,我们还是能看到,有很多非常厉害的房企做着做着卖掉了,或者没落了,或者死了,比如顺驰、中房,连绿城那样的“好产品”公司,也一样没能“扛”过去。

我的意思是,竞争总是很残酷的。行业差,大家难赚钱,竞争残酷。行业好,进入的对手也多,竞争还是很残酷。有时候,一家企业一两年的变化或者不变,似乎看不出什么,但如果你拉长十年二十年甚至四十年的周期看下来,能活下来的并且能活得好的,太少了。

佳兆业证明了自己是能持续长跑20年、并且活得越来越不错的企业。

我大概匡算,假如时光重来,佳兆业现在可能是一家销售额2000亿+的大房企,非常有机会跻身中国房企TOP10。现在,这家公司给自己的目标是:2020年,实现房地产千亿销售额。

单纯叙述一家企业过往辉煌的意义不大,它背后的“成功要诀/教训反思”才至为重要,对于行业才更有意义。

如果让我站在时代与行业的角度,来提炼佳兆业过往的20年,我认为有几点不得不谈。这几点,对于企业经营而言,有非常重要的参考。

【一:企业家如何把握时代的脉动?】

在时代的洪流中,我们都是白驹过隙。无论佳兆业也好,万科也好,华为也好,过往的数十年,能够获得长足发展,最大的背景一定是这个国家持续的稳定与开放,这自不待言。没有一个稳定、和平、开放的环境,我们不可能取得如此迅猛的经济奇迹,深圳(楼盘)能不能出现都是未知数。

但时代对所有人都是公平的,谁能把握得到却是因人而异。

佳兆业在东南亚金融风暴后的1999年6月进入房地产行业,进入的第一站是做龙岗布吉的烂尾楼龙泉别墅的改造(桂芳园)。那一年中国的大江南北,有数以百万计的包工头都在干着类似的事情。再往前溯1年,我们都知道,国家启动了“房改”,也启动了“货币+财政”双宽松。

现在我们都知道了,如果你在当年拼命的买地买房子,那你就发达了。但是我告诉大家,直到2004-2005年,广州(楼盘)、深圳、海南(楼盘)、北海(楼盘)、惠州(楼盘),烂尾楼横亘在城市中心随处可见,上一轮崩盘的惨痛尚未远去。很多人都记得王石在回忆录中与朱相的对话——那时候企业家是不怎么积极做房地产的。我的意思是说,回到当初,房地产其实是一个“未知”行业,就像你现在选择搞人工智能一样。

我想当初任何一个开发商也未必有对房地产能发展到今天的宏大认识,但是他们一定是有着自己朴素的判断的——很多人到城里来,一定要住房子,国家又放开了政策,值得干。这个背后,既有企业家对趋势脉动把握的坚定性,也与自身的勇气密不可分。首先要做正确的事,这是企业经营之初非常重要的因素。方向错了,越跑离成功越远。

回头看,这一点给到我们的提醒是,面对未知,你也许需要考虑选择一个市场容量足够大、并且产品可以快速复制的宽门生意,这样可以在最短的时间里获得最大的市场份额。

【二:你靠什么来竞争?你能否保持稳定的增长?】

佳兆业成立后只用了短短10年时间,就做成了“深圳本土最大的房企”——2006年获得了深圳销售面积、销售套数“双冠王”,在当年的报道中,被形容为“这是深圳历史上第一次由民营企业取得第一名的业绩”。在2008年,佳兆业仅次于万科排名深圳第二。2013年销售239亿,全国排第25,在深圳实现“四冠王”,第一次超过万科。

应该说,这个发展速度是非常迅速的,如果总结它的竞争模式,我认为就一句话:“刚需快周转+城市更新+一二线城市”。这三点,每一点单独看都没什么独特,但独特在于,佳兆业三者同时具备。

“快周转”是房地产大周期内开发商的主流玩法,放到万科身上当然不叫,但是佳兆业当时对标的是深圳的本土民企,它能比对手销售额涨的快,就在于它的开发、销售速度快。求快不求价,快速反应,这在深圳是出了名的。

不要小看这一点,佳兆业能够在不收缩的情况下挺过2007-2008年,就得益于这一点。2006-2007年,是深圳房企全国化扩张、集体准备上市的2年,但金融风暴后,绝大部分房企都被迫收缩及暂停上市,成为本地化公司(直至今日依然如此)。但是佳兆业成功“突围”了,成了当时深圳为数不多的实现了“全国化”发展的公司,并且在2009年底成功登陆港交所上市,变身为一家国际性的公众公司。这一点,如果溯源,就得益于那两年的快速卖楼,帮助公司抵抗了外围大冲击。

城市更新是佳兆业最大的差异化优势,起家就是旧改,所以在深圳一直是“旧改王”的称号。做旧改,深圳并非只有佳兆业,但的确它做得最大。一是因为做的早,干房地产20年,做旧改20年。二是因为做的熟,2011年成立全国首家专营城市更新的集团公司——佳兆业置业发展有限公司,这是佳兆业城市更新业务发展的里程碑。三是因为做的久,多年来不间断的做,城市更新是企业拿地的主要方式。四是因为做的大,目前佳兆业是大湾区最大的旧改开发商。

关键词:王竞 城市运营

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